見落としていませんか?「ハワイ不動産の売却時」にかかる税金とは

売却について

公開日:2020.06.15 更新日:2020.06.15

「ハワイで購入した不動産が不要になったため売却したい」 「減価償却が終わって節税効果があったため買い換えたい」

みなさんは日本人がハワイ不動産を売却する際に避けては通れない「税金」についてご存じでしょうか?

キャピタルゲイン(売却益)が出た場合には、米国と日本の両方で納税する必要があるのかどうか気になりますよね。

そこで今回は、ハワイ不動産の売却時にかかる税金を中心に解説します。

知らないと損をする!ハワイ不動産の売却時にかかる費用とは?

ハワイに不動産を所有していれば馴染みがあると思いますが、不動産売買にはリアルター(宅建士)というエージェントと呼ばれる現地不動産会社を介して不動産売買が行われます。

このときハワイ不動産の売主は「売主側のエージェント」と「買主側のエージェント」の双方に費用を払う必要があります。

2重支払い?エージェントへ支払う費用

覚えておきたいポイントとしては、ハワイ不動産の売買契約成立時には双方のエージェントへ「仲介手数料」を支払う必要があることです。

日本では、買主と売主のそれぞれが2.5〜3%ずつ仲介手数料を支払いますが、米国では売主が5〜6%の仲介手数料を支払うことが慣習となっています。

実は世界的に見ると売主が手数料を支払うというのは一般的であり、「大金を出しているのは買主だから手数料ぐらいは売主が負担してほしい」という考え方が共通認識となっています。

米国では当たり前?エスクロー会社へ支払う費用

いざハワイ不動産の売買契約が成立した際には、日本だと司法書士へ依頼し不動産登記を行います。

しかし、米国では不動産登記や契約金の受け渡しをエスクロー会社が引き受けます。

民間企業ではありますが、米国では国民からも信頼度の高いシステムとなっています。

肝心な手数料ですが、物件価格の1%程度となっており、基本的には買主と売主の双方で折半します。

また、シロアリ検査費用や弁護士費用として、プラス1%くらい見ておくと良いでしょう。

知っておくべき基礎知識!ハワイ不動産の売却時にかかる税金とは?

ハワイ不動産の売却においては、譲渡した決済日のドル/円レートで税金の計算が行われます。

日本人は米国からすると非居住者となるため、ハワイ州と連邦にそれぞれ源泉税を支払う必要があり、売却額がそのまま収益とはならないことを覚えておきましょう。

(1)源泉徴収税

ここでは2つの源泉徴収税を覚えておく必要があります。

  • ハワイに住んでいない外国人がハワイ不動産を売却した際に発生する「HARPTA(ハワイ州源泉徴収税)」。
  • 米国が非居住者である外国人から徴収する「FIRPTA(連邦源泉徴収税)」。

基本となる2つの税金を理解しておくことが大切です。

なお、これらは、源泉徴収税のため、翌年に確定申告を行うことで、必要以上に徴収された分に関しては還付されます。

・HARPTA (ハワイ州源泉徴収税)
これまでハワイ州の源泉徴収税は売却額の5.0%でしたが、2018年9月より7.25%に引き上げられました。

地元住人または現地法人、ハワイの法務局に登録済みの外国法人については、このハワイ州源泉徴収税は免除されています。

・FIRPTA(連邦源泉徴収税)
非居住者である日本人がハワイ不動産を売却することで、売却額の15.0%の連邦源泉徴収税が課されます。

なお、買い手が自宅としての使用かつ30万~100万ドル未満の売却額であれば、10%の連邦源泉徴収税、30万ドル未満の売却額であれば連邦源泉徴収税はかかりません。

詳しくは下記表を参考にしてください。

連邦源泉徴収税

(2)ハワイ州譲渡税

ハワイ不動産の売却では、売却時に課税される税金に「ハワイ州譲渡税」があります。

税率は売却額により変動するため、下記表をもとに確認しておきましょう。

ハワイ州譲渡税

たとえば、100 万ドル(約1億円)の売却額の場合には、4,000ドル(約40万円)の譲渡税が課税されることになります。

(3)キャピタルゲイン税

ハワイ不動産を物件取得時よりも高値で売却し利益を得た場合には、以下の表のとおりキャピタルゲイン税が課されます。

キャピタルゲイン税

※記載の個人の連邦税の税率は独身申告用のものです。

(4)日本の所得税

ハワイ不動産の売却では、利益が出た場合には日本でも課税されます。

日本では譲渡所得という形で課税され、原則として国内外問わず生じた所得に適応されます。

ハワイ不動産の保有期間により税率は変動するため、下記表を参考にしましょう。

損じゃないの!?キャピタルゲイン税と日本の所得税の両方を支払うのか?

ハワイ不動産を売却する場合、ハワイ州や連邦に税金を支払うのは仕方ないでしょう。

しかし、日本人は国内外問わず課税されるとなると、納得いかない方も多いはずです。

そこで今回のような2重課税を調整する仕組みとして「外国税額控除」があります。

つまり、外国での所得が国外法令に基づき課税されている場合、日本国内では一定額を所得税額から差し引きましょうという仕組みです。

  • 売却益が出た場合は、徴収された源泉税からキャピタルゲイン税を差し引きした金額が還付される
  • 売却損が出た場合は、徴収された源泉税がすべて還付される

まとめ

今回はハワイ不動産を売却する際に発生する税金について解説しました。

エージェントへの依頼費用などを別にしても、売却関連の税金でハワイ不動産の売却額の約30%は一時的に支払う必要があることを覚えておきましょう。

※2020年4月時点の情報です。

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