ハワイ不動産購入後の物件管理の方法とは?

修繕・管理

公開日:2020.06.15 更新日:2020.06.15

ハワイで不動産投資をしようと考えている方にとって気になることは、購入した後にかかる費用ではないでしょうか。実はハワイの不動産管理にかかる費用は、物件の利用方法ごとに異なります。

日本でも不動産管理を業者に依頼した場合、管理費用などがかかりますが、ハワイならではの不動産への考え方もあり、管理の仕組みも日本とは少々異なります。

今回は、ハワイで不動産投資を行う際の物件管理の種類について詳しく見ていきたいと思います。

物件管理の種類

ハワイで不動産投資をする際にまず知っておかなければならないことは、物件の利用の仕方で管理も分かれているということです。日本ではなじみのない考え方ですので少々分かりづらいと思いますが、次のように4つの種類に分かれています。

  • 別荘管理
  • 短期賃貸管理(バケーションレンタル)
  • 長期賃貸管理
  • ホテルレンタル

「別荘管理」とは賃貸収入を得ない普通の管理のことを指します。同じ別荘でも賃貸収入を得る場合は「短期賃貸管理(バケーションレンタル)」や「長期賃貸管理」といいます。ただし、ホテルタイプのコンドミニアム(ホテルコンド)の場合は「ホテルレンタル」といって別の種類に分かれています。

次に、この4種類について詳しく見ていきましょう。

別荘管理

別荘管理はオーナーが利用しない間に、物件に不具合が起きないよう良好な状態に保つことが目的です。自分自身が別荘として利用している場合、年に数回程度しか利用しないのであれば、とくに管理会社へ不動産管理の依頼をしなくてもよいと考える方も多いでしょう。

しかし、年間の利用回数が少なくても、水漏れなどでオーナー不在時に緊急事態が起こる可能性もあります。

たとえばコンドミニアムを所有していて、自宅の上階から水漏れがあったような場合、不在で発見が遅れたり、被害を止めることができなかったりした場合には、大きな問題になることがあります。

また反対に自分の部屋から、下階の部屋に水漏れする可能性もあります。この場合は、さらに大きなトラブルに発展する可能性があるでしょう。

このようなこともあり、コンドミニアムの場合には必ず現地の連絡先を登録するように決められています。

別荘管理では、空気の入れ替えや自室の備品や水回りなどの確認を定期的に行い、オーナーに状態を報告するというのが基本の業務です。

コンドミニアムと一戸建てでは点検項目が異なりますが、会社によっては 30~40項目の点検をしているところもあるようです。

別荘管理の主な管理内容は、部屋の基本的な点検と報告、郵便の確認、所有者の組合や管理会社などのからの通知の確認とオーナーへの伝達、修理や清掃・害虫駆除などの手配、そのほか修理時の立ち会いなどとなっています。

また、固定資産税や住宅保険、修理費用などの支払い代行やステートメントの発行なども管理会社によって行ってくれます。

長期賃貸管理

ハワイの賃貸は、180日以上のレンタルの「長期賃貸」と180日未満のレンタルの「短期賃貸」があります。

長期賃貸管理は、購入したハワイの不動産を、180日以上の期間で賃貸物件として貸し出して、家賃収入を得ることが目的の方のための物件管理です。

長期賃貸管理では、管理会社はテナント(借主)の手配をしたり、オーナーに代わって家賃を徴収したり、テナントからのクレームに対応したりするなどの業務を行います。また、テナントが賃料を長期的に支払い続けることができるか事前に審査することも管理会社の役割です。

長期賃貸管理での主な業務内容は、賃貸に出す前の部屋の点検、賃貸に出すための準備(必要な箇所の修理手配や寝具付きの賃貸の場合は備品・家具といった設備の準備)にはじまり、テナント募集のための広告を出したり、入居希望者との面談や物件の案内、入居審査などをしたりします。

テナントが入居した後は、オーナーの代わりに家賃や電気代などの回収や、修理や清掃、害虫駆除などの手配などを行います。

オーナーに対しては、固定資産税や住宅保険、修理費用などの支払い代行や、家賃収入の入金・収支ステートメントの発行、物件の所有者の組合や管理会社からの通知や手紙の確認を行いオーナーに伝達するなどの業務を行います。

短期賃貸管理(バケーションレンタル)

最近増加している賃貸方式が、この短期賃貸管理(バケーションレンタル)です。日本でも民泊などが話題に上がることが多くなったため認知されるようになったと思います。

ハワイで短期賃貸管理をプロパティマネージャーと呼ばれる管理会社に任せる場合は、管理費用も高めになります。バケーションレンタルでは物件のPRなども重要になりますので、管理費用の中には一般的な賃貸管理費用のほかに、広告費用なども含まれるためです。

また、バケーションレンタルの稼働率を上げるためには、バケーションレンタルで人気が出るように内装などをリフォームすることも重要となります。このため、管理会社によって収益に差が出てくることも確かなようです。

ホテルレンタル

ホテルレンタルとは、ハワイで購入したホテルコンドミニアムをホテルに預けて、ホテルを通して貸し出すことです。このホテルレンタルは、所有する部屋を自分で別荘として利用する間以外の期間、ホテルを通して貸し出すことで、有効的に活用するのに適している方法といえます。

通常ホテルレンタルでは部屋の管理はホテル側が行います。管理会社の主な業務は、ホテルからの収入明細を、オーナーに通知することになります。

まとめ

ハワイで不動産を購入した場合、その利用の仕方によって不動産管理の仕組みも4つの種類に分かれます。

別荘管理は自分で所有する物件を利用する場合です。オーナーが不在の期間、しっかりと物件の管理を行い、各種業務の代行やトラブルを未然に防ぐために物件の確認や修理を行ってくれます。

長期賃貸管理は通年を通して、賃貸物件として貸し出す場合です。オーナーの代わりにテナントを探してくれたり、家賃の徴収やテナントからのクレーム対応などをしたりしてくれます。

短期賃貸管理は、最近人気が出てきた賃貸方法です。バケーションレンタルでは稼働率を上げるために、管理会社がオーナーの代わりに広告活動をしたり、利用者を探したりしてくれます。

ホテルレンタルは、ホテルを通して物件を貸し出す方法です。自分が別荘として利用しない期間を有効に活用するのに適している方法です。ホテル運営会社はオーナーに代わり、収入の管理やホテル宿泊者の募集、クリーニング、宿泊レートの設定などを行ってくれます。

どの方法を利用するのが合っているかは、自分が所有する物件をどのように利用するかにかかってきます。

日本から遠く離れたハワイの物件を自分で管理することはなかなか難しいと思いますので、どの方法を利用するにしても管理会社に委託する方が安心して不動産を利用することができるでしょう。

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