【ハワイで不動産売却】手持ちの不動産を売却するタイミングとは?

売却について

公開日:2020.06.15 更新日:2020.06.15

ハワイに不動産を所有している場合、いつどのタイミングで売却するのが望ましいのでしょうか。

所有している不動産をどのように利用しているかにもよるとは思いますが、投資用に購入した不動産であればいつかは売却することになることがほとんどでしょう。では、不動産を売却するのに良いタイミングというものはあるのでしょうか。

そこでこの記事では、ハワイに所有している不動産の売却を検討した方がよいタイミングについてくわしく見ていきます。

為替

ハワイのように海外の不動産を売却する際に注意しなければならないことは為替です。ハワイに所有する不動産を売却した場合、アメリカドルで売買することになりますので、その後日本円に換金する必要があります。

その際、不動産を購入したときよりも円高ドル安の状況になっていると、為替差損が生じてしまいます。そのためドルを円に換えたときに、当初の金額より得られる日本円が少なくなってしまいます。

逆に円安ドル高の場合には、その分為替差益が生じることになりますので、より多くの日本円を受け取ることができます。

たとえば、1,000万円をアメリカドルに交換するときの為替レートが1ドル100円だったとき、1,000万円は100,000ドルになります。その後円高が進み為替レートが1ドル90円になってしまったとすると、100,000ドルは900万円の価値しかないことになってしまいます。

逆に円安が進み為替レートが1ドル110円になった場合は、100,000ドルを円に交換すると1,100万円になり100万円の為替差益を受けることになります。

不動産の売買は金額も多額になるため、購入時よりも為替が少しでも円高になっていると、それだけで日本円に換金したときに大きな損失を受ける可能性があります。

アメリカ経済が好調で日本の政策金利が低く維持されている現在は、かつてに比べ円安ドル高の傾向が続いています。しかし、アメリカの景気が減速したり、国際情勢が不安定になったりした場合には一気に円高に進む可能性が高くなりますので注意が必要です。

ハワイの不動産を売却するときは、為替差損が生じないように、購入時より為替が円高ドル安に振れているときは避けた方がよいでしょう。逆に、円安ドル高のときは為替差益を得られる可能性がありますので、売却の良いタイミングだとも言えます。

競合ユニット

ハワイのコンドミニアムでは同じ建物内の同じ間取りの部屋を競合ユニットと呼びます。競合ユニットが売りに出されているようなときは、自身が所有する物件と同程度の物件をほかでも購入することができるため、一般的に売却価格は下がる傾向にあります。

では、どのような時であれば売却価格があがるのでしょうか。

それには、まず所有しているコンドミニアム内の売り出し物件が少ないということがポイントです。競合ユニットが少なければ、その分自身が所有する物件の売却価格も上がりやすくなります。

もうひとつは、競合ユニットの売り出し物件はあるけれど、きれいな状態の部屋の物件がないということです。自身が所有する物件がきれいであれば、他の競合ユニットに比べて高い値段がつく可能性が高くなります。

このようなときは物件を売却する良いタイミングといえます。売却を検討する際は、事前に競合ユニットの売り出し状況を確認した方がよいでしょう。

不動産価格は需要と供給のバランスで決まります。競合ユニットに限らず、自身が所有するコンドミニアムと同クラスのコンドミニアムの売り物件が多いようなときには、物件価格は下がる傾向にあるでしょう。

逆に同じような物件が売りに出されていないときは、物件の売り時とも言えます。これから先、競合物件が売りに出されて物件価格が下がる前に、売却してしまうことを考えてもよいかもしれません。

オアフ島の不動産価格推移

オアフ島における不動産価格の推移を見てみると、2008年のリーマンショックによる景気減退にあわせて、不動産価格も緩やかな下降傾向にありましたが、2013年頃から一転して上昇傾向へと変化しています。戸建て・コンドミニアムともに上昇していることがわかります。

ハワイオアフ島不動産価格推移

※Honolulu Board of Realtors 参照

じつは、「Title Guaranty Escrow Services Inc.社」のレポートによると、2014年以降はハワイの不動産を購入する外国人の中では日本人の数がトップとなっています。2019年までの5年間で2,000ユニット以上のコンドミニアムが日本人によって購入されているそうです。

日本人投資家によるハワイ不動産の購入は、いわゆるアベノミクス効果により日本国内の株価が上昇していったのにあわせるように増加していき、その結果として、ハワイの不動産価格も上昇傾向になったといっても良いでしょう。

もちろん、この間アメリカの景気も上昇傾向にあったことも原因の一つと言えます。不動産価格が上昇基調にある現在は、不動産に対する需要が多いため、早期で高値の売却も狙えるため売り時といっても良いでしょう。

まとめ

ハワイに所有する不動産物件を売却するタイミングはいつがいいのでしょうか。

まず考慮しなければいけないのは為替レートです。不動産物件は金額も高いため、為替の変動の影響による為替差益も為替差損も多額になります。購入時より円高になっているときに不動産を売却すると為替差損が生じます。逆に購入時より円安になっているのであれば、為替差益を受けて儲けも大きくなります。

為替の変動により円安に振れているときであれば、為替差益で儲けを出すことができますので売却の良いタイミングだと言えるでしょう。

所有する物件と競合する物件が売りに出ていないときも売却の良いタイミングです。とくに同じコンドミニアムで同じ間取りの物件(競合ユニット)が売りに出されているときは、自分の物件につく売却価格も下がる傾向にあります。

競合する物件が売りに出ていないときは高値で売ることができる可能性も高くなりますので、このようなタイミングを見計らうのも一つの手でしょう。

現在、オアフ島の不動産物件の価格は上昇基調にあります。これは、アメリカ経済が好調なことと、日本経済が好調で日本人によるハワイ不動産購入が増えたことによる影響が大きいと言えます。いつ不動産価格が下落するかわかりませんので、価格上場がつづいているいま、所有する不動産を売却するというのも一つの考え方です。

不動産価格は需要と供給のバランスで決まります。売却するのに良いタイミングを計るのは難しいかもしれませんが、このような条件をよく検討したうえで売却をすると良いでしょう。

※記載の情報は2020年2月時点の情報であり、新型コロナウイルスに関する影響前の情報となります。

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