ハワイにおける不動産投資のメリット・デメリットとは?

不動産マーケット

公開日:2020.06.15 更新日:2020.06.15

ハワイは温暖な気候であり、治安も良好です。また地震等の自然災害も少なく、世界各国から通年にわたって旅行者が訪れます。さらに、ハワイの不動産は外国人でも自由に売買および登記を行うことができることから、世界中の不動産投資家が購入しています。

本記事では、ハワイの不動産投資が少しでも気になる方に向けて、メリットとデメリットを解説していきます。

ハワイにおける不動産投資のメリットとは?

ハワイの不動産には魅力的なメリットが沢山ありますが、その代表的なポイントを見ていきましょう。  

賃貸需要が高い

ハワイの不動産における賃貸需要は、旅行者もさることながら、ハワイ在住者の需要も高い状況が続いています。その理由の一つとしてあげられるのが、住宅価格の高騰です。

ハワイの不動産は、海外居住者による別荘としての需要が高く、流通する中古住宅が減少傾向にあります。また、観光業を最重要産業としているハワイでは、自然や景観保護の観点から工場の建設・稼動が極力避けられています。

そのため、建築資材は輸入に頼ることになり、その分高くついた建築費は不動産価格に転嫁されます。これらを理由とする住宅価格高騰の影響により、地元在住者は自己居住用の不動産を所有することができず、賃貸物件に居住する、という市場環境が出来上がっているのです。

ハワイの賃貸需要は今後も維持・向上する見通しであり、引き続き安定的な賃貸収入が見込めるでしょう。

流通量が多い

ハワイの不動産市場は安定した流通量があります。冒頭にも述べたとおり、ハワイの不動産は外国人も自由に売買と登記を行えることから、世界中の不動産投資家が集まります。

また安定した賃貸需要も存在することから投資リスクも低く、投資家にとっては魅力的な市場環境です。そのため、賃貸物件の売買が活発に行われており、安定した流通量が確保されています。

ハワイの不動産を購入し、賃貸益を獲得した後、その不動産を売却することにより売却益を狙うことも十分可能な市場であると言えます。

節税効果が期待できるが2020年度が最後

ハワイの不動産を購入することにより、節税対策の効果が期待できると言われてきました。

2021年1月1日から新たな税制が適用されるため、以下で説明する損益通算ができるのは2020年度、つまり今年度が最後となります。

不動産の購入後は、建物価格に対し建物の耐用年数で割った金額を毎年減価償却費として計上していきます(耐用年数:通常は鉄筋コンクリート造47年、木造22年)。この減価償却費は不動産を所有する際の経費として扱われ、所得額から控除することができます。つまり、購入時の建物価格が高ければ高いほど、所得から控除する金額が大きくなり、課税対象となる所得額を圧縮することが可能なのです。

日本では、不動産価格に対する土地比率が高い一方で、ハワイの不動産は建物比率が高いという特徴があります。そのため、同じ不動産投資を行う場合でも、日本とハワイでは、ハワイの方が節税対策として有利だと言われていました。不動産に係る経費は金額が大きいことから、特に所得の多い方にとって、ハワイの不動産は有益な投資対象でした。

前述した税制改正により、個人名義での節税効果が期待できるのは、今年度が最後ですが、この節税効果は所得税の損益通算に関するもののため、法人には関係がありません。法人の場合は今まで通り、減価償却の計上が可能なのです。

ただし、法人所有の場合は売却時に節税した分を課税されるため、注意が必要になります。詳しくは日本の税理士事務所へお問い合わせください。

ハワイにおける不動産投資のデメリットとは?

ハワイの不動産投資には、当然デメリットもあります。遠方にある不動産は頻繁に様子を見ることができません。海外不動産投資に共通して言えることですが、実態が見えにくい分、購入前の事前知識として、その国の投資リスクは注意深く調査し、認識しておく必要があります。

物件購入と管理に手間がかかる

日本であれば、不動産仲介会社から紹介された物件を毎週内覧し、その条件を検討しながら購入するか否かを吟味して決定することができます。しかし、遠く離れたハワイでは同じことが通用しません。購入手続きや取引慣習が日本とは若干異なるうえ、不動産の購入需要が常に高く、好条件の物件は非常に速いスピードで売れてしまいます。したがって、相応の不動産知識と常に良好な物件を探す根気の良さが必要です。

また、ハワイの不動産取引の透明性や公正性については、世界的に最高水準と評価されていますが、それでも取引後のトラブルは発生してしまうものです。距離が遠い分、トラブルへの対処も手間がかかります。

利回りが低い

ハワイの不動産利回りの相場は、高くても3%程度と言われています。特に人気の高いワイキキ周辺は1~2%程度。3~6%といえば東京都心の利回り相場と同程度です。

賃貸需要が安定している一方、物件価格が高いため、あまり利回りが見込めないことが実情です。利回りだけを追求するのであれば、運用リスクが高くても高利回りが期待できる東南アジアなどの新興国のほうが向いているかもしれません。

融資の利用方法が日本と異なる

ハワイで不動産を購入する際、融資を利用することは可能です。ただし、日本で融資を受ける場合とは少々状況が異なります。

まず、多額の頭金が必要であることです。日本では頭金として10%程度の現金があれば残りを融資利用することが可能ですが、ハワイでは50%程度必要です。また、その現金も仮審査の段階で手元になければいけません。また、金利も4~5%程度であり、日本の融資条件よりも随分と劣後するという事実があります。不動産投資は最大限融資を利用してリターンを得る(レバレッジを効かせる)ことが魅力の1つでもあるので、ハワイではその効力が少ないでしょう。

軍需の島という側面も

これはすぐに影響する項目とは言えませんが、忘れてはならないのが、ハワイは軍需の島であるということです。ハワイの全賃貸物件のうち10%程度の賃借人がアメリカ軍関係者であると言われています。

近い将来、軍事地理的に非常に重要であるハワイから、米軍基地が他の地へ移動する可能性は低いものの、世界情勢の変化等により、ハワイを拠点とする軍事関係者の数が減少しないとも言い切れません。アメリカ軍が大口のテナントであるハワイにとって、その政治的動向が不動産市況に与える影響は大きいとえるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ハワイは世界中の投資家が集まる魅力に溢れた市場であることを、お分かりいただけたと思います

不動産投資にリスクは付き物ですが、それは日本国内でも同じこと。ご自身の目的に合わせ、ハワイ不動産の種別やエリアを賢く選択しましょう。

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